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留意合同“备注”有否“抵押”

目前，在政府主管部门和银行对小额贷款抵押房监控力度加大以及防止抵押房不正当交易的措施愈来愈严格的情况下，抵押房不再被视爲“洪水猛兽”了。只要买家多留个心眼预防“连环”抵押等情况出现，也无多大的技术难度。

不能忽运动护头视试样断口总是在两边断的一点是，如果是一些无良发展商把消费者已经购买的房産又设立抵押，而这些发展商又破産，那麽已设立抵押的房屋和土地拍卖所得将优先用於向抵押权人偿还债务，如有馀额才在其他债权人中进行分配。这时，消费者的利益会受到很大损害。目前，广州已有一整套较爲完善的监控方法，但就如一般的商品房销售那样，开发商在抵押房销售中误导性的售楼方式在市场上还是能见到，精明的消费者对这一点不可不察。

开发商抵押房销售七大陷阱

陷阱１已抵如PVC和更特种的塑料押不告知

因爲预售许可证采用一年一审制，所以会出现：已注明有抵押情况的可能已经解押了或者没有注明有抵押情况的，也有可能是被抵押了。如某预售证在２００３年１月份到期，年审没有抵押情况，但到了７月份发展商资金运作出现危机，将其中部分进行抵押，则此时买家预售的许可证中并没有注明抵押情况。反过来，如发展商进行解押了，未来得及年审的预售证上仍然出现抵押备注情况。

风速计对策：出现这种情况，买家购买时需在合同附件中双方对此进行约定。在广州市国土房管局、广州市工商局监制的《商品房买卖合同》第二十三条中有规定：本合同双方签定後３０天内向广州市房地産交易管理部门办理登记手续。买家可据此在附件中约定：如由於出卖人原因等没有进行登记、鉴证，则买受人可退房、退回定金、首期房款等。

买卖合同一旦进入房地産交易管理部门进行登记，则表示産权基本安全。合同一式三份，鉴证之後一份在房管局、一份在发展商处、一份留在银行，在还贷期间，业主手上没有合同原件；业主也就不知道其登记、鉴证程式的进展，所以业主可要求，发展商在对合同进行登记之後给予一份复印件。正常情况下，在合同的最後部分登记部门的位置，会盖有“广州市房地産交易所预售合同登记专用章”。

陷阱２整层抵押销售不解屡次取得省部级嘉奖押

发展商将物业整层、整批抵押的，或按面积抵押的，则解押缓慢；如果是将某一单位抵押的话，则解押相对快速。

对策：抵押房并不可怕，主要是发展商需要时间去办理登出、解押等手续，因爲发展商也是希望尽快地将物业销售出去、套现资金；购买抵押房与其他物业，对於买家来说程式一致，注意合同登记、银行签署抵押协定的时间跨度的问题。买家要留意如果预售许可证上备注一栏中，开发商将整层物业、整体面积抵押的话（因爲整层抵押的话，估价较高），则这种情况解押难度大些；如果是将单独的单位物业抵押的话，则解押很快，买家可相对放心购买。

陷阱３拖延办理交易登记

开发商在合同附件中拖延登记时间。据介绍，开发商有可能在合同附件中采用此招（因爲买家对合同多数比较粗心），拖延时间以办理有关的解押手续是开发商的惯用招术，如果是上述所讲的成批、按面积抵押的话，则要等到所有抵押物业都有买家时才能一次性解押，所以有些开发商会采取拖延时间的战术，以逃避买家索赔。

对策：如果物业産权等无误并能迅速解押的话，银行会在短时间内通知业主签署抵押贷款合同。如果消费者在签署了购房合同很久後，还没有接到银行的通知，则有两种可能，一是开发商根本就没有将合同进行交易登记；二是暂时解押不了。

陷阱４使员工假购房却不供

有的开发商会以员工或亲戚等身份购房，开发商先出首期再套取银行的８０％的贷房款。这种情况虽然预售许可证上没有显示“抵押”状况，但实际上房子已经有了第一业主。如果这批物业长期X轴为负荷座标没有买家，开发商更不会每月按时还款，物业有可能进入法院的拍卖流程。所以，在此阶段，开发商会非常卖力地推销该批物业，以寻得新买家。

对策：买家如果看中此批物业的话，须要求开发商对此进行“更名”、“转按”等。买家在合同附件中同样要对此情况进行约定违约罚则。

陷阱５一房多卖

有投资客一下子买下多套物业或在内部认购时买进口果汁下物业，并委托开发商代其销售，会很容易出现“卖重楼”的现象。此时，开发商已经套现了大笔现金，此现象也可算是抵押的一种。

对策：这本来很正常，有点像是二手房的交易程式，但要注意与买家签署合同的出卖人是开发商还是原业主。如果是原业主的话，很容易出现索赔时找不到被告方，而开发商则已经事不关己。所以买家购房时，要注意合同、收据、发票、印章等都要一致。

陷阱６“房屋白住”引诱

买家交了首期款後，银行一直没有通知其办理按揭贷款手续，则业主有机会“白住”该房子，但也没有办法办理房産证。开发商与银行存在巨大的债务关系，一旦银行清查坏账时，则房産的抵押权人银行有权查封、收回该物业进行拍卖。买家会因此损失所交付给开发商的房款。了解到一个真实的案例，张小姐